Le point fort avec les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, c’est la possibilité d’accéder à plusieurs catégories d’entre elles en vue d’une diversification optimale. Rappelons que la grande famille de ces véhicules de placement se décompose en SCPI fiscales et en SCPI de rendement. Pour que le choix se fasse dans les meilleures conditions, il est important de connaître la base de fonctionnement de ces deux catégories d’actifs, de même que leurs avantages et leurs inconvénients.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales proposent un double avantage : percevoir des revenus complémentaires et défiscaliser. Pour cela, elles se servent d’un parc immobilier résidentiel assorti à aux dispositifs qui sont les suivants : Pinel, Denormandie, Malraux, ainsi que le régime du déficit foncier.
Avantages : celui qui investit dans ces SCPI peut réduire son impôt sur le revenu, suivant le même mécanisme que dans un investissement en direct. C’est-à-dire que c’est sur la base du montant de sa souscription que la réduction fiscale est calculée, et suivant le taux préalablement établi. Pour les SCPI Pinel et Denormandie, ce taux est de 12%, 18% ou 21%. Pour les SCPI Malraux, il est de 22% ou de 30%. C’est le montant du déficit foncier en revanche, qui sera retenu pour calculer la défiscalisation sous ce régime fiscal.
Autre avantage : puisque les SCPI fiscales reposent sur de l’immobilier résidentiel, leurs locataires sont le plus souvent des soutenus par le gouvernement en cas de situation de crise ou en cas de baisse des revenus, par exemple par le biais du versement d’allocation de chômage. Ce qui leur permet de continuer à s’acquitter de leurs loyers, et par conséquent, de permettre à la SCPI de maintenir la distribution des dividendes.
Par ailleurs, toutes les contraintes relatives au montage via les dispositifs sont supportées par la société de gestion puisque c’est celle-ci qui se charge de l’acquisition immobilière. Rappelons que ces contraintes sont liées au choix de l’emplacement ainsi qu’au calcul des loyers, ceux-ci étant soumis à un certain plafonnement. À cela s’ajoute l’obligation de faire intervenir un architecte des bâtiments de France pour la loi Malraux, dans le cadre des travaux de rénovation complète de l’immeuble.
Inconvénients : les SCPI fiscales génèrent peu de rendement comparé aux SCPI professionnelles. Ce rendement est de l’ordre de 3% en moyenne, ce qui est toutefois tout à fait honorable par rapport à celui généré par un investissement direct. Les SCPI fiscales ne peuvent pas non plus être cédées sur le marché secondaire : attention donc à bien les sélectionner afin de respecter la durée d’engagement imposée et ce, pour garantir la réduction effective d’impôt.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement quant à elles se focalisent sur de l’immobilier professionnel, étant à la recherche d’une rentabilité meilleure. Ainsi, elles tablent sur des loyers plus élevés et sur un contrat locatif de qualité optimale, en termes de durée et de revalorisation desdits loyers. Cette catégorie de SCPI se tourne aussi vers quelques immeubles résidentiels répondant à ces exigences.
Avantages : le rendement est attractif, il est de plus de 4%, et la diversification est meilleure. Cela en termes de typologie (logistique, murs de commerces, locaux d’activité, bureaux, hôtels, immeubles d’éducation, résidences seniors, immeubles de santé). Idem en matière de locataires, c’est-à-dire en fonction du secteur d’activité.
Inconvénients : certaines de ces SCPI n’ayant pas diversifié leur patrimoine ont connu des périodes difficiles au cours de la crise économique de 2020. C’est par exemple le cas des SCPI hôtelières dont le secteur a été fortement touché, impactant sur le rendement et sur la distribution des dividendes. Les SCPI de rendement sont également plus risquées que les SCPI fiscales.
