Quand on vient d'acquérir un appartement de type studio pour ensuite, le louer, nous nous posons souvent des questions sur le prix que nous allons payer en terme d'impôts sans oublier la solution fiscale optimale qu'il faut mettre en oeuvre afin de payer le moins d'impôts possible sur nos revenus locatifs. En effet, après ce type d'investissement, on se rend facilement compte à quel point nous payons une véritable fortue en matière d'impôts. Nous sommes alors obligés de faire un effort mensuel sur plusieurs centaines d'eurs afin de conserver notre bien. Ce qui fait que nous vendons rapidement ce dernier si on ne peut pas faire des efforts mensuels pendant des années. Certaines personnes reculent même avant d'acheter après avoir effectué quelques simulations d'impôts sur internet.
Pourquoi opter pour le LMNP?
Le régime lmnp en BIC réel est encore méconnu de nombreux propriétaires immobiliers. Pourtant les professionnels voient cela en un très bon oeil.
Imaginons que nous allons acquérir un studio de 20m² à Nice pour 68000 euros et qu'on le loue meublé pour 470 euros par mois. La mensualité du crédit sera alors de 370 euros, l'assurance habitation propriétaire non occupant de 7,50 euros par mois, le frais de déplacement de participation à l'assemblée générale de 4,20 euros par moi, la taxe foncière de 11,90 euros par mois, les charges de copropriété de 8,40 euros par mois, le frais de comptable de 25 euros par mois, la taxe CFE de 12,50 euros par mois. Ce qui nous fait une charge totale de 437,25 euros et nous fait optimiser notre économie en nous faisant gagner un cashflow positif de 393 euros par mois.
Pour une location vide, le louer pratiqué est compris dans la fourchette la plus basse du marché. Le régime choisi par la plupart des gens est alors le Micro Foncier puisque le propriétaire sera imposé sur 70% de ses revenus locatifs annuels ce qui ne lui permet pas de créer un déficit foncier.
La LMNP va alors permettre à l'investisseur de déduire un maximum d'éléments dont les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt du crédit immobilier, l'assurance propriétaire non occupant et autres. Il crée ainsi un déficit commercial annuel. Ce régime est alors parfait pour ceux qui souhaitent acquérir un bien mais qui ont un budget serré.
