Les sociétés civiles de placement immobilier ne cessent d’évoluer et les sociétés de gestion sont de plus en plus nombreuses à proposer de nouveaux actifs sur le marché. Pour composer un portefeuille, faut-il alors choisir entre une SCPI ancienne ou une SCPI récente ? Quels sont les autres conseils à retenir pour réussir son investissement ?
Les SCPI anciennes et leurs avantages
Les SCPI ont été créées dans les années 1960 et certaines d’entre elles sont ainsi âgées de plus de 50 ans. Les avantages d’investir dans celles-ci sont multiples :
- la possibilité de retracer leur historique : bien que les performances passées ne peuvent être des données pertinentes pour mesurer les performances futures, il est toujours intéressant de remonter l’historique de la SCPI. Ce, en particulier pour analyser leur comportement en période de perturbation économique, par exemple, car c’est pendant ces temps critiques que la société de gestion déploie sa stratégie de gestion de crise
- la disponibilité de leur taux de rendement interne (TRI) : celui-ci correspond à la moyenne des taux de rendement annuels (exprimés en taux de distribution). Le TRI est donc la performance de la SCPI sur plusieurs années, performance non disponible pour les jeunes SCPI
- une gestion plus expérimentée : la société de gestion qui pilote une ancienne SCPI dispose d’un niveau d’expérience plus marqué en ce qui concerne cette dernière, ce qui lui permet de rectifier son tir en cas de nécessité
- un parc immobilier qui se caractérise par un foncier à haut potentiel de valorisation : les anciennes SCPI ont eu la possibilité d’acquérir des immeubles dans les zones les plus tendues, par exemple en Île-de-France en particulier. Les SCPI récentes ne disposent plus de cette opportunité, les marchés dans ces communes à forte tension locative étant de plus en plus saturés
Les SCPI récentes et leurs points forts
Les jeunes SCPI sont celles qui sont apparues au cours des 2 dernières années. Ceux qui y investissent peuvent également tirer profit de nombreux avantages :
- choisir entre des SCPI à stratégie sécurisée ou opportuniste : si les premières sont moins risquées, les SCPI à stratégie opportuniste ont pour vocation de rechercher un meilleur rendement, mais dont le capital n’est pas forcément garanti
- une stratégie innovante qui se traduit entre autres par l'exploitation d’un parc immobilier implanté à l’étranger. En effet, le marché immobilier ainsi que la fiscalité se révèlent intéressants en Europe et dans certains pays étrangers. De plus, les loyers sont libellés en devises, ce qui représente toutefois une arme à double tranchant, en fonction de l’évolution des cours et de leur fluctuation
- un rendement plus élevé, avec près de 7% de taux de distribution, voire plus.
La diversification du portefeuille
Diversifier votre portefeuille SCPI est recommandé, c’est-à-dire mixer SCPI ancienne et SCPI récente, en vous référant à vos objectifs d’investissement. Ceux-ci tiennent compte de vos objectifs de rendement, ainsi que de votre niveau de risque. Si vous êtes plus sensible aux risques, il vaut mieux opter pour des SCPI anciennes dont la stratégie est plus ou moins sécurisée, comme expliqué ci-dessus.
Si vous êtes un investisseur averti, vous pouvez vous-même vous charger du choix des différents SCPI qui composeront votre portefeuille pour diversifier. En revanche, il est préférable de vous faire guider par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant si vous vous lancez pour la première fois dans ce type d’investissement.
Quel que soit votre choix, la société de gestion est à analyser en premier, de même que la composition du patrimoine de la SCPI, qu’elle soit ancienne ou récente. De ces deux paramètres dépendent en partie la stabilité de votre investissement.
